私は現在、「本社 マーケティング本部 まちづくり部門 不動産戦略ユニット」に所属し、当社が持っている不動産を有効活用するための取り組みを行っています。中でも私が主に携わったのは「回転型ビジネスモデル」のプロジェクトです。これは簡単に言うと、当社が開発した物件をJR東日本不動産投資顧問(株)の組成・運営する不動産ファンド投資家から集めた資金をもとに不動産を運用し、その収益を投資家に分配する仕組みのこと。 に売却し、そこで得た資金を外部不動産の取得や「TAKANAWA GATEWAY CITY」などの成長事業に再投資していくというビジネスモデルです。

従来当社が行っていたのは長期保有型のビジネスモデルであり、例えば開発した商業施設の投資回収に、賃料収入で10年以上長期間かかるのが一般的でした。一方この回転型ビジネスでは、開発した物件をグループ会社のファンドに売却することで、短期間で投下資金と開発による利益を回収できます。さらに、売却後もグループ会社がアセットマネージャー投資家利益の最大化を目指し、不動産運用を通じて保有不動産のキャッシュフローの最大化を目指す資産運用業者のこと。 として物件を運営するため、売却したあとも収益を生み出せる仕組みになっているんです。これによって、商業施設やホテル、オフィスなど多様な物件を開発・売却しながら、新たな成長事業へと継続的に投資を進めています。

私の役割としては、物件の買主となるJR東日本不動産投資顧問(株)をはじめ、信託銀行や不動産鑑定士、弁護士、司法書士など多様な関係者と協議調整し、売買契約締結に向けた調整や与件整理を行っています。時に「不動産」と「鉄道」双方の専門知識を組み合わせた与件整理などに苦労はしますが、当社ならではの大規模な開発案件に携わられたり、さまざまな専門領域の学びの機会があるのは、大きなやりがいにつながっていますね。

これまでのキャリアの中で特に印象に残っているのは、入社3年目に配属された「東京工事事務所 渋谷ターミナル課」でのプロジェクトです。ここでは、渋谷駅の大規模開発工事に携わりました。具体的には、元々350mほど離れていた埼京線と山手線のホームを並列にし、乗り換えの移動をスムーズにする工事です。私は渋谷駅の国道南口駅舎を中心とした南工区のプロジェクトマネジメントを任されていたのですが、この工区の両隣には、東急(株)の渋谷ストリーム、東急不動産(株)のShibuya Sakura Stageといった大規模な開発計画があり、行政や他社デベロッパーと共に駅舎や通路の設計要件を調整する必要があったんです。週1回の定例会議を開催し、ファシリテーターとして関係者の意見を尊重しながら、デザインやコストのバランスを取っていくのがとても苦労した部分でした。関係主体は「まちを良くしたい」というビジョンは同じものの、デザインやコストなど個々の論点では時に対立することも。意見の落としどころを探りながら複数のプランを提示し、会議をリードしながら合意形成を進めました。最終的には事業者間の合意を得ることができ、無事に工事フェーズへ進めることができました。当時はまだ年次も若く、上司につきながら精一杯やっていましたが、他社とのつながりを深めながら、プロジェクト全体をまとめきった経験は今でも強く印象に残っています。

2021年、一般財団法人「日本不動産研究所」へ出向し、不動産鑑定評価の実務を経験しました。当社には鑑定士受験をサポートする制度があり、自ら志願してその制度を活用しながら不動産鑑定士を目指して試験勉強に取り組みました。さらに試験に合格したあとは2年間の実務修習が必須だったため、出向という形で現場スキルを磨く道を選びました。

ベテランの鑑定士の方に付いて不動産の価格評価を行うのですが、例えばある物件を査定するときに、面積はどれくらいか、過去に増改築があったのか、などといったポイントを細かくチェックしながら、適正な不動産価格を算出していきます。試験勉強で理論は学んでいたものの、実際にどうやって査定を進めていくのかは、実務で初めて理解できましたね。

それに、不動産鑑定は単に今の価値を算出するだけではなくて、「10年後にこの物件はいくらになるのか？」という未来の価値を読むことが大事なんです。市場の動向をしっかり分析したり、稼働物件であれば賃料収入の継続性なんかも考慮しながら、長期的な視点で価格を決める。それを丁寧にお客さまに伝えていくこの仕事は、不動産コンサルティングに近い仕事でもありました。この出向を通して、不動産の価値を多角的に判断できるようになったことは、自分にとってすごく大きな強みになったと感じています。

渋谷駅の開発やこれまでのキャリアを活かし、今後は当社ならではの「モビリティ」と「不動産」を組み合わせた大規模なまちづくりにも挑戦していきたいですね。さらに中長期的な目標としては、海外のTODTransit Oriented Developmentの略で、公共交通機関の利用を前提に設計された都市開発や沿線開発のこと。 プロジェクトにも携わりたいです。今、当社ではインドやインドネシアで鉄道事業を中心に海外展開していますが、まちづくりという面でも、国内で培ったノウハウを海外で活かせるのではないかと思っています。

これからジョブ型で入社される皆さんは、いきなりピンポイントなスキルを磨くというよりも、まずは会社全体の大きなビジョンを学んだ上で、幅広い不動産アセットに挑戦できるのではないかと思います。「商業施設も、ホテルも、住宅も総合的に取り組みたい」という方にとっても十分チャンスがありますし、鉄道事業やIT・Suica事業と組み合わせた可能性も無限に広がっています。ジョブ型でありながらも「特定の専門分野に特化する」というよりは、「いろんなことを経験したい」「新しいことを学びたい」という方にとって、伸び伸びと活躍できるフィールドだと思います。